Ποιο κτίριο ή κτίσμα χαρακτηρίζεται ως αυθαίρετο;

Όλα τα κτίρια (Μονοκατοικίες – Πολυκατοικίες – Καταστήματα – Γραφεία – Αποθήκες κ.λπ.), είτε αυτά βρίσκονται σε περιοχές εντός σχεδίου πόλεως,

είτε σε περιοχές εκτός σχεδίου πόλεως, σύμφωνα με την κειμένη Νομοθεσία (Ν.1577/1985, Ν.2381/2000 και λοιπών τροποποιήσεων και Διατάξεων), οφείλουν να έχουν κατασκευαστεί σύμφωνα με την ανάλογη Οικοδομική Άδεια, από το αρμόδιο Πολεοδομικό Γραφείο ή τον ανάλογο φορέα και σύμφωνα με τους Όρους Δόμησης και περιορισμούς που ισχύουν σε κάθε περιοχή. Επίσης οι ιδιοκτήτες τους πρέπει να έχουν δηλώσει και εξοφλήσει τις υποχρεωτικές ασφαλιστικές εισφορές που αναλογούν στο εργατοτεχνικό προσωπικό της κατασκευής. Σε διαφορετική περίπτωση το κτίριο θεωρείται Αυθαίρετο.
Άλλα ακόμα και αν το κτίριο έχει κατασκευαστεί με την ανάλογη οικοδομική άδεια και έχουν γίνει:
·υπερβάσεις στη Δόμηση, δηλαδή έχουν κατασκευαστεί περισσότερα τ.μ. από τα προβλεπόμενα,
· υπερβάσεις στο Ύψος του κτιρίου, δηλαδή έχει κατασκευαστεί υψηλότερο κτίριο από αυτό που ορίζεται στην οικοδομική άδεια,
·υπερβάσεις στην Κάλυψη, δηλαδή έχει οικοδομηθεί μεγαλύτερη επιφάνεια στο οικόπεδο από το προβλεπόμενο στην οικοδομική άδεια,και δεν έχει γίνει αναθεώρηση ή τροποποίηση της άδειας, τότε και αυτές οι υπερβάσεις θεωρούνται αυθαίρετες.

Κάθε ημιτελής κατασκευή κτιρίου όπως π.χ. σκελετός από μπετόν, τοιχοδομές κ.λπ. αν δεν έχει πραγματοποιηθεί με την ανάλογη οικοδομική Αδεία, θεωρείται αυθαίρετη.

Κάθε μικρή κατασκευή όπως πισινές η δεξαμενές, πρόχειρη κατασκευή, λυόμενη κατασκευή ή ξύλινη αν δεν έχει πραγματοποιηθεί με την ανάλογη οικοδομική άδεια, θεωρείται αυθαίρετη.

Οι οικοδομικές άδειες αφορούν αποκλειστικά τα κτίρια και όχι τους ιδιοκτήτες σαν Φυσικά ή Νομικά πρόσωπα. Συνεπώς ο ιδιοκτήτης που έχει δηλώσει το αυθαίρετο κτίριό του, στο έντυπο Ε9 της εφορίας ή στο Κτηματολόγιο, δεν σημαίνει ότι το έχει νομιμοποιήσει.

Ποια κτίρια ΔΕΝ μπορούν να ενταχθούν στη νέα ρύθμιση για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων!
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί σε περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί Δασικές ή Αναδασωτέες.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί σε περιοχές που αποτελούν τμήματα μεταξύ Αιγιαλού και Παραλίας.
Όλα τα κτίρια bή κτίσματα, που έχουν κατασκευαστεί σε ρέμα.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα με αυθαίρετες κατασκευές ή χρήσεις, που υφίστανται προ του 1955.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα, που έχουν κατασκευαστεί σε εγκεκριμένο κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί, στη ζώνη ασφάλειας των Διεθνών, Εθνικών, Επαρχιακών, ή Δημοτικών, ή Κοινοτικών οδών.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί, σε Δημόσιο κτήμα.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί, σε Αρχαιολογικό χώρο ή περιοχή ιδιαίτερου φυσικού κάλους.
Όλα τα κτίρια ή κτίσματα που έχουν κατασκευαστεί, σε Παραδοσιακούς Οικισμούς.
Όλα τα κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί Νεωτέρα Μνημεία.
Αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσεις που έχουν εκτελεστεί στον εξώστη, ο οποίος βρίσκεται πάνω από κοινόχρηστο χώρο της πόλης.
Επίσης σημειώνεται ότι όλα τα κτίρια που έχουν νομιμοποιηθεί με προγενέστερες νομοθεσίες και για τα οποία έχουν εξοφληθεί στην Εφορία τα πρόστιμα που έχουν επιβληθεί, δεν χρειάζεται να ενταχθούν στη ρύθμιση.

Ψηφίστηκε στις 13/09/2011 το σχέδιο νόμου «Περιβαλλοντική αδειοδότηση έργων και δραστηριοτήτων, ρύθμιση αυθαιρέτων σε συνάρτηση με δημιουργία περιβαλλοντικού ισοζυγίου και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας ΥΠΕΚΑ».
??Η εταιρία ACRM με εξειδικευμένες γνώσεις στη Πολεοδομική Νομοθεσία και με εμπειρία στους απαραίτητους τύπους και κανόνες της διαδικασίας τακτοποίησης πολεοδομικών παραβάσεων και υπερβάσεων οικοδομικών αδειών, αναλαμβάνει με υπευθυνότητα τη σύνταξη φακέλου ολοκληρωμένης μελέτης και την διεκπεραίωση των διαδικασιών για την ρύθμιση και τακτοποίηση των αυθαιρέτων κτισμάτων, κατασκευών και πολεοδομικών παραβάσεων του ακινήτου σας.

Στη ρύθμιση αυθαιρέτων εμπίπτουν όλοι οι χώροι , κτίρια που :
α) υπερβαίνουν την Οικοδομική άδεια ως προς
την δόμηση (υπέρβαση συντελεστή δόμησης)
τα όρια της οικοδομικής γραμμής
τα όρια της πρασιάς
τα όρια του πλευρικά όρια
την κάλυψη (υπέρβαση συντελεστή κάλυψης οικοπέδου)
το ύψος (υπέρβαση επιτρεπόμενου ύψους)
β) έχουν κατασκευαστεί χωρίς οικοδομική άδεια ή έχει γίνει ανάκλησή της.
γ) βρίσκονται εντός του εγκεκριμένου όγκου του κτιρίου και έχει γίνει αλλαγή χρήσης :
ημιυπαίθριοι χώροι
πατάρια
υπόγειοι χώροι -χώροι στάθμευσης
pilotis
σοφίτες
μηχανοστάσια ή χώροι λοιπών ηλεκτρομηχανολογικών εγκαταστάσεων
αίθουσες κοινωνικών εκδηλώσεων

Eπειδή η ανέγερση και διατήρηση πολεοδομικού αυθαιρέτου είναι πολύ σοβαρή υπόθεση με απρόβλεπτες οικονομικές και άλλες συνέπειες, δεν πρέπει να ξεκινήσουμε την διαδικασία στην πολεοδομία, χωρίς προηγουμένως να έχουμε λάβει υπ’ όψη τους εξής παράγοντες :

Να μην εκτεθούμε στην διαδικασία μέσω αιτήσεων δηλώσεων κλπ προς την πολεοδομία ή οποιαδήποτε άλλη αρχή χωρίς να έχει προηγηθεί μελέτη του θέματος από ειδικούς μηχανικούς με εμπειρία στην νομιμοποίηση αυθαιρέτων.
Να εντοπίσουμε και να καταγράψουμε με την βοήθεια του μηχανικού μας το σύνολο των πιθανών παραβάσεων του ΓΟΚ που υπάρχουν στο ακίνητό μας έτσι ώστε να μην απομείνουν εκκρεμότητες μετά την διαδικασία της τακτοποίησης.
Τα 5 σημεία της Διαδικασίας Ένταξης στη Ρύθμιση Αυθαιρέτων
Ο πολίτης απευθύνεται σε μηχανικό που έχει πρόσβαση στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ. Ο μηχανικός πραγματοποιεί αυτοψία, και υπολογίζει το «προσωρινό πρόστιμο».
Ο μηχανικός συμπληρώνει και υποβάλλει ηλεκτρονικά από 1ης Οκτωβρίου μέχρι 30 Νοεμβρίου 2011 την αίτηση
Το τέλος καταβάλλεται από τον πολίτη (και ηλεκτρονικά μέσω web banking) σε Τραπεζικό ίδρυμα της επιλογής του. Η πληρωμή πιστοποιείται αυτόματα και ενεργοποιείται η διαδικασία ένταξης.
Συγκεντρώνονται ή συντάσσονται τα απαιτούμενα σχέδια και άλλα στοιχεία όπου βάσει αυτών γίνεται ο υπολογισμός του «τελικού προστίμου» και ο επαναπροσδιορισμός του ποσού των δόσεων από το σύστημα.
Τέλος ο μηχανικός συντάσσει και καταθέτει το σύνολο των απαιτούμενων στοιχείων και σχεδίων στο σύστημα ηλεκτρονικά μέχρι την 31η Μαρτίου 2012. Με τη διαπίστωση της πληρότητας αυτών, εκδίδεται αυτόματα «ΒΕΒΑΙΩΣΗ ΡΥΘΜΙΣΗΣ ΑΥΘΑΙΡΕΤΟΥ». Η βεβαίωση είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση του αυθαιρέτου.
Ακολουθούν δειγματοληπτικοί έλεγχοι από τις αρμόδιες πολεοδομίες με επιλογή που θα προκύψει από ηλεκτρονική κλήρωση και σύμφωνα με τα οριζόμενα στο νόμο. Όλη η ηλεκτρονική επικοινωνία γίνεται σε συνθήκες υψηλής κρυπτογράφησης με προστασία των δεδομένων είτε από ανάγνωση είτε από αλλοίωσή τους.
Παρεχόμενες υπηρεσίες
Αυτοψία και αποτύπωση ακινήτου
Υπολογισμός προστίμου
Συλλογή των απαραίτητων στοιχείων από την αρμόδια Πολεοδομία
Υποβολή ηλεκτρονικής αίτησης υπαγωγής στη ρύθμιση
Σύνταξη Τεχνικής Έκθεσης
Έλεγχος στατικής τρωτότητας
Σύνταξη Τοπογραφικού Διαγράμματος
Σύνταξη σχεδίων κατόψεων και τομών
Ερμηνεία αεροφωτογραφιών αν απαιτείται
Οριστική υποβολή και διεκπεραίωση φακέλου
Κάθε ενέργειά μας συμβαδίζει με την οικονομική συγκυρία της εποχής,έτσι ώστε να επιβαρυνθεί ο πελάτης με το ελάχιστο δυνατό κόστος.
Απαιτούμενα δικαιολογητικά
Κατά την πρώτη φάση από 1/10/2011 έως 30/11/2011
Τα απαιτούμενα δικαιολογητικά που πρέπει να καταθέσει ο ιδιοκτήτης μέσω του μηχανικού στο ΤΕΕ είναι τα εξής:

1 -Αίτηση με την οποία ο ιδιοκτήτης δηλώνει πως είναι κάτοχος αυθαιρέτου.
2 -Παράβολο με την καταβολή του οφειλόμενου ποσού υπέρ του Δημοσίου. Το ύψος του καθορίζεται ανάλογα με την επιφάνεια του παράνομου κτίσματος. Είναι 50 ευρώ για χώρο έως 50 ή 100 τετραγωνικά αλλά εφόσον πρόκειται για κύρια και μοναδική κατοικία του ιδιοκτήτη. Για 50-100 τετραγωνικά, η πλειονότητα των περιπτώσεων, το παράβολο ανεβαίνει στα 1.000 ευρώ, ενώ για μεγαλύτερες παρανομίες κλιμακώνεται έως τα 6.000 ευρώ. Το ποσό συμψηφίζεται με το αναλογούν πρόστιμο, που θα καταβληθεί στη συνέχεια.
3- Έντυπο με το οποίο θα υπολογίζεται το πρόστιμο για το αυθαίρετο κτίσμα.
Η δεύτερη φάση ξεκινά τον Μάρτη 4 περίπου μήνες μετά την υποβολή της αρχικής δήλωσης όπου ο ιδιοκτήτης πρέπει με την βοήθεια μηχανικού να συγκροτήσει και να καταθέσει τον φάκελο με τα απαραίτητα δικαιολογητικά. Ο φάκελος πρέπει να περιέχει:

1 -Υπεύθυνη δήλωση εις διπλούν με όλα τα στοιχεία του ιδιοκτήτη, όπως ΑΦΜ, ΔΟΥ, αριθμός οικοδομικής άδειας και έτος έκδοσης εφόσον υπάρχει. Θα αναφέρονται επίσης τα παράνομα τετραγωνικά, η χρήση του ακινήτου και η ολοκλήρωση της κατασκευής.
2 -Αντίγραφο του Ε-9, από το οποίο θα πιστοποιείται ο χρόνος κατασκευής. Θα τεκμηριώνεται επίσης ότι το αυθαίρετο αποτελεί κύρια και μοναδική κατοικία του ιδιοκτήτη, ώστε να έχει μείωση του αναλογούντος προστίμου κατά 50%.
3 -Τεχνική έκθεση που συντάσσει ο μηχανικός, στην οποία θα περιγράφονται όλα τα στοιχεία του αυθαιρέτου.
4 -Τοπογραφικό διάγραμμα του οικοπέδου εξαρτημένο στο δίκτυο ΕΓΣΑ. Ειδικά για εντός σχεδίου ακίνητα υποβάλλεται και απόσπασμα του ρυμοτομικού σχεδίου.

Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών θα ξεκινήσει η καταβολή των δόσεων του προστίμου. Η πρώτη δόση καταβάλλεται μέσα σε τρεις μήνες και το ποσό εξοφλείται σε δόσεις μέσα σε 30 μήνες. Η διαδικασία θα καθοριστεί με υπουργική απόφαση. Αν καταβληθεί εφάπαξ, προβλέπεται έκπτωση 20%. Αν μετά την αφαίρεση του παραβόλου η οφειλή είναι μικρότερη από 400 ευρώ, τότε το ποσό καταβάλλεται έως τις 31 Δεκεμβρίου 2011 εφάπαξ και χωρίς έκπτωση. Καθυστέρηση στην καταβολή των δόσεων επιβαρύνεται με προσαύξηση 1% το μήνα.
Αυθαίρετα που δεν θα δηλωθούν κρίνονται κατεδαφιστέα και επιβαρύνονται με πρόστιμο ανέγερσης ίσο με το 30% της τιμής ζώνης. Θα πληρώσουν επίσης 5% του προστίμου για κάθε χρόνο που μεσολαβεί από την ανέγερση έως την κατεδάφιση του κτίσματος. Την ίδια επιβάρυνση θα έχουν όσοι υποβάλλουν δήλωση αλλά δεν θα ολοκληρώσουν τη διαδικασία.
Πόσο θα κοστίσει;
Το πρόστιμο υπολογίζεται ως το γινόμενο των τετραγωνικών της αυθαίρετης κατασκευής επί την τιμή ζώνης του ακινήτου και επί μια σειρά συντελεστών (μειωτικών ή αυξητικών) ανάλογα με το είδος του ακινήτου, την παλαιότητα του, το είδος και το μέγεθος της αυθαιρεσίας, τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του οφειλέτη κ.α.
( Τετραγωνικά Υ.Δ*τιμή Ζώνης*15%* συντελεστές )

Το παράβολο αφαιρείται από το τελικό ποσό του ειδικού προστίμου.